Semanas antes de o presidente Donald Trump anunciar tarifas abrangentes sobre mais de 80 países ao redor do mundo — incluindo 20% sobre a União Europeia —, o bilionário holandês do setor imobiliário Remon Vos demonstrava tranquilidade em relação ao impacto que uma possível guerra comercial poderia ter sobre a CTP, sua empresa de imóveis industriais listada em bolsa, que é a maior do setor na Europa Central e Oriental.
“Empresas asiáticas gostam de estar localizadas na Europa para evitar tarifas de importação. Acho isso positivo”, afirmou ele em uma teleconferência de resultados, destacando a crescente lista de clientes do leste asiático que buscam os parques industriais da CTP para fabricar produtos voltados ao mercado europeu. “Para nós, isso é uma vantagem.”
A CTP sofreu um baque com a queda generalizada do mercado acionário desencadeada pelas tarifas anunciadas por Trump, com suas ações caindo 12% entre o anúncio, e a entrada em vigor das tarifas, uma semana depois. Ainda assim, a empresa teve um desempenho melhor que muitos de seus concorrentes. Trump adiou as tarifas mais altas por 90 dias, exceto uma tarifa global de 10% sobre todos os países, o que fez as ações subirem 4%. Vos, que detém 73% das ações, tem um patrimônio estimado em US$ 6 bilhões (R$ 34,8 bilhões).
Conhecendo a CTP
A CTP tem uma posição dominante em 10 países da Europa Central e Oriental, especialmente na República Tcheca e na Romênia, onde os custos de terra e mão de obra são mais baixos do que nos países do oeste europeu. Isso significa que a empresa tende a se beneficiar com tarifas no longo prazo.
Se países ao redor do mundo começarem a impor taxas mais altas, empresas que quiserem vender para a Europa terão que instalar fábricas no continente para evitá-las — e a CTP está em posição privilegiada para conquistar esses negócios. Mais de 10% de seus imóveis já estão alugados por empresas asiáticas que produzem para o mercado europeu — incluindo o conglomerado japonês Hitachi e a montadora sul-coreana Hyundai.
Aos 54 anos, Vos está sempre em movimento, em busca de novos negócios. Ele viaja em jato particular por diferentes regiões do leste europeu. “Não tenho escritório aqui, esta é uma sala de reuniões. Hoje à noite vou para a Romênia. Semana que vem vou para a Ásia. É assim que funciona”, diz ele, vestido com sua combinação habitual de camisa branca, gravata escura e óculos pretos.
Vos percorre os países do antigo bloco oriental fechando negócios imobiliários há quase três décadas. Desde que cofundou a CTP em Praga, em 1998, ele transformou a empresa na segunda maior desenvolvedora de imóveis industriais e logísticos da Europa. Hoje, possui mais de 13,2 milhões de metros quadrados de parques e armazéns alugados para grandes clientes como DHL, H&M e Renault.
A empresa, listada na bolsa de Amsterdã desde 2021, registrou um EBITDA de US$ 614 milhões sobre uma receita de US$ 900 milhões em 2024. Isso representa um crescimento de 29% e 17%, respectivamente, em relação ao ano anterior, impulsionado pelo aumento na receita de aluguéis.
Vos construiu a CTP com foco incansável em expansão, aproveitando os custos mais baixos de mão de obra e terra. Quando a pandemia de Covid-19 desencadeou uma onda de “nearshoring”, a CTP foi uma das grandes beneficiadas, atraindo clientes da China aos Estados Unidos.
“Remon é a bateria da empresa, ele dita o ritmo”, afirma Wim Lewi, analista da empresa belga KBC Securities. “É quase como um exército.” Vos não pretende desacelerar. No ano passado, a CTP tomou emprestados US$ 2,6 bilhões entre empréstimos e emissões de títulos, e arrecadou US$ 330 milhões em uma nova oferta de ações.
A meta da empresa é atingir US$ 1,1 bilhão em receita de aluguéis até 2027, frente aos US$ 770 milhões do ano passado. “Ainda vemos boas oportunidades na região”, diz Vos. “Se você tem dinheiro em caixa, pode agir rápido e fechar um negócio.”
Quem é Remon Vos?
Nada mal para um rapaz que concluiu apenas o ensino médio e deixou os Países Baixos para vender laticínios na República Tcheca no início dos anos 1990. Nascido na pequena cidade de Stadskanaal, Vos mudou-se entre cidades próximas após o divórcio dos pais. Desde jovem, já mostrava sua inclinação para o trabalho.
No último ano do ensino médio, em 1988, uma viagem à Tchecoslováquia despertou seu fascínio pelo país. Após se formar, ele trabalhou com o pai e, em 1990, começou a visitar a Tchecoslováquia, onde viu grandes oportunidades. Com um amigo, fundou uma pequena empresa para exportar produtos holandeses até que um cliente holandês os procurou para montar uma fábrica de peças de aço no país.
Não encontrando prédios adequados nem desenvolvedores dispostos a construir, decidiram montar um parque de negócios, e foi assim que nasceu a CTP em 1998. “O Johan tinha o dinheiro, o Eddy o cérebro, e eu tinha a energia”, diz Vos.
A CTP prosperou e, após algumas dificuldades iniciais, tornou-se a maior desenvolvedora industrial da República Tcheca em 2007. Quando a crise financeira de 2008 estourou, Vos atraiu clientes para as propriedades da CTP, que eram mais baratas e modernas que as da Europa Ocidental. A receita de aluguéis cresceu quase 8% ao ano entre 2008 e 2011, superando os concorrentes.
Em 2019, Vos adquiriu a participação de 50% restante da empresa após tomar um empréstimo estimado em US$ 760 milhões. A abertura de capital da CTP em 2021 protagonizou o maior IPO do setor imobiliário da Europa em sete anos, arrecadando US$ 1 bilhão.
Com recursos em mãos, a CTP comprou um portfólio industrial na Alemanha e adquiriu terrenos na Polônia, além de expandir para outros países. “Os eventos recentes vão levar a mais produção na Europa Central e Oriental, o que é bom para a CTP”, afirma Vos, que mantém uma taxa de renovação de contratos de 87% entre seus inquilinos.
Vos continua a ser o microgerente que sempre foi, supervisionando decisões de contratação e visitando novos mercados. “Não sou do tipo que fica sentado em um escritório enorme. Prefiro estar em campo.”
